Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ ngày 31/01/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Luật sửa đổi ngày 31/01/2026). Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 31/01/2026, là văn bản hướng dẫn quan trọng tiếp theo Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254 nhằm cụ thể hóa quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảng giá đất, phân cấp thẩm quyền và các thủ tục hành chính về đất đai.
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:
.png)
Quy định về thu hồi đất không thỏa thuận được của dự án
Căn cứ tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về việc thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất như sau:
3. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15. Trường hợp dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên thì trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư. Điều này giúp tháo gỡ triệt để các "điểm nghẽn" tại dự án treo, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân thông qua công thức tính chênh lệch giá minh bạch.
Quy định cách tính chênh lệch giá đất bồi thường như thế nào
.png)
Tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về xác định số tiền chênh lệch giữa số tiền trung bình của giá đất đã thỏa thuận trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi trong phạm vi dự án như sau:
- Xác định số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận được tính theo công thức sau:
Ttb = TSTtt / Stt
Trong đó:
- Ttb : Số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.
- TSTtt : Tổng số tiền theo thỏa thuận của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm cả số tiền trả cho tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Stt : Tổng diện tích của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tính theo đơn vị mét vuông (m2).
- Xác định số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi theo công thức sau:
Tpa = TSTpa / Sth
Trong đó:
- Tpa : Số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.
- TSTpa : Tổng số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của loại đất thu hồi là tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận chưa trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được bồi thường bằng đất.
- Sth : Tổng diện tích đất của loại đất thu hồi theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính theo đơn vị mét vuông (m2).
- Xác định số tiền chênh lệch theo công thức sau:
Tcl = Ttb - Tpa
Trong đó:
- - Tcl: Số tiền chênh lệch.
- - Ttb : Số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.
- - Tpa: Số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.
* Quy định này giúp phân biệt rõ giá đất theo thỏa thuận thị trường và giá đất theo phương án bồi thường, hạn chế việc khiếu nại về đất đai vì cách tính giá không rõ ràng.
Mở rộng các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích
Theo quy định khoản 2 Điều 9 Nghị định 49/2026/NĐ-CP và khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định về các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác theo quy định tại khoản 4 Điều 11 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 thì có thêm 03 trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Ngoài các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích quy định tại khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024, các trường hợp khác sử dụng đất kết hợp đa mục đích, bao gồm:
- Loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 được sử dụng kết hợp với mục đích năng lượng tái tạo, điện năng lượng mới; nghiên cứu, phát triển, ứng dụng công nghệ cao, công nghệ số.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích sự nghiệp khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, Nghị định 49/2026/NĐ-CP cho phép kết hợp sử dụng đất với năng lượng tái tạo,công nghệ cao, công nghệ số, sự nghiệp kết hợp kinh doanh, tăng hiệu quả sử dụng đất, phù hợp mô hình kinh tế mới. Quy định này giúp tối ưu hóa hiệu quả sử dụng quỹ đất, tăng tính tự chủ tài chính cho các đơn vị sự nghiệp và phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội.
Mở rộng thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
Theo điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp:
b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở;
Bên cạnh đó, tại điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
Như vậy, một bước đột phá là việc gắn thẩm quyền cấp Sổ đỏ với chủ thể quyết định giao đất, cho thuê đất thay vì phân định theo đối tượng như trước. Đáng chú ý, Chủ tịch UBND cấp xã được trao quyền cấp Sổ đỏ hoặc xác nhận thay đổi đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cấp xã. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cấp Sổ đỏ lần đầu cho các trường hợp còn lại.
Cải cách thủ tục hành chính và số hóa quản lý đất đai
Căn cứ tại Điều 5 Nghị định 101/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 2 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định việc thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính như sau:
1. Rà soát, xác định khu vực cần lập bản đồ địa chính: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức rà soát sản phẩm đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn, xác định, tổng hợp nhu cầu thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định khu vực, phạm vi cần lập bản đồ địa chính.
Đối với khu vực thực hiện trích đo bản đồ địa chính thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai chấp thuận, cho phép thực hiện đồng thời với quá trình thẩm định phương án nhiệm vụ do chủ đầu tư đề xuất quy định tại khoản 3 Điều này. Nội dung này đã được sửa đổi/hướng dẫn... Bạn cần Đăng nhập tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem chi tiết.
2. Khảo sát, lập thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ: Cơ quan, đơn vị được giao nhiệm vụ hoặc cơ quan, đơn vị được giao làm chủ đầu tư (sau đây gọi là chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ) có trách nhiệm tổ chức khảo sát khu vực đo đạc lập bản đồ địa chính, lập, trình phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ; chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ được lựa chọn đơn vị tư vấn lập thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ để thực hiện theo quy định của pháp luật.
3. Thẩm định thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ:
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định nội dung thiết kế kỹ thuật trong thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ.
Cơ quan thẩm định nội dung dự toán kinh phí trong thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý ngân sách nhà nước.
4. Phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ và bố trí kinh phí thực hiện: Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm phê duyệt thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ và bố trí kinh phí thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý ngân sách.
5. Triển khai thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ sau khi được phê duyệt, gồm:
a) Lựa chọn đơn vị thực hiện. Chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ được lựa chọn đơn vị tư vấn thi công, đơn vị tư vấn giám sát, kiểm tra để thực hiện thiết kế kỹ thuật - dự toán, phương án nhiệm vụ; Nội dung này đã được sửa đổi/hướng dẫn... Bạn cần Đăng nhập tài khoản Tiêu chuẩn hoặc Nâng cao để xem chi tiết.
b) Xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện;
c) Phổ biến, tuyên truyền kế hoạch triển khai thực hiện;
d) Lập lưới địa chính, lưới khống chế đo vẽ (nếu có);
đ) Thu thập thông tin, dữ liệu về thửa đất, người sử dụng đất, người được giao đất để quản lý;
e) Xác định ranh giới thửa đất; lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất;
g) Đo vẽ ranh giới thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan;
h) Biên tập bản đồ địa chính; lập phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất; công khai bản đồ địa chính;
i) Lập sổ mục kê đất đai;
k) Ký xác nhận, phê duyệt sản phẩm;
l) Giao nộp sản phẩm.
Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc
>>> Xem thêm: TỪ NGÀY 01/7/2025, CÓ ĐÚNG NGƯỜI DÂN KHÔNG CẦN CÔNG CHỨNG KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT?
>>> Xem thêm: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP HÀNG XÓM KHÔNG CHO TRÁT TƯỜNG ĐƯỢC THỰC HIỆN NHƯ THẾ NÀO?
Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “5 ĐIỂM MỚI NGHỊ ĐỊNH 49/2026/NĐ-CP HƯỚNG DẪN NGHỊ QUYẾT 254/2025/QH15 THÁO GỠ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC LUẬT ĐẤT ĐAI?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
