Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai luôn chứa đựng rủi ro đặc thù do tài sản chưa tồn tại tại thời điểm ký hợp đồng, trong khi người mua phải thanh toán tiền trước theo tiến độ. Nhằm thiết lập "lá chắn pháp lý" vững chắc, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) và Thông tư 61/2024/TT-NHNN (có hiệu lực từ 01/04/2025) đã đưa ra những thay đổi mang tính bước ngoặt về cơ chế bảo lãnh ngân hàng.
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:
Khái niệm bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
.png)
Theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hướng dẫn cụ thể tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024 thì bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không hoàn thành, không bàn giao mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng.
Bản chất của cơ chế bảo lãnh này không phải là bảo đảm việc xây xong căn nhà hay bảo đảm chất lượng công trình, mà là sự bảo đảm về mặt tài chính đối với các khoản tiền mà người mua đã ứng trước cho chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
Trình tự thực hiện bảo lãnh theo quy định mới gồm những bước nào?
.png)
Theo khoản 2 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024 thì trình tự bao gồm từ việc nộp hồ sơ, ký kết thỏa thuận, cấp thư bảo lãnh và cập nhật định kỳ số dư bảo lãnh. Việc thực hiện đúng quy trình đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của thư bảo lãnh đối với người mua nhà. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đầy đủ cho ngân hàng bao gồm quyết định chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng và văn bản phê duyệt đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai,… Ngân hàng sẽ thẩm định tài chính, pháp lý và tiến độ dự án trước khi quyết định chấp thuận cấp bảo lãnh.
Thứ hai, Sau khi hồ sơ được chấp thuận, chủ đầu tư và ngân hàng ký kết thỏa thuận cấp bảo lãnh theo khoản 3 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024. Thỏa thuận này quy định chi tiết điều kiện, phạm vi, thời hạn và các nghĩa vụ của các bên trong quá trình cấp bảo lãnh.
Thứ ba, Ngân hàng sẽ cấp văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh theo Điều 16 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024 và chủ đầu tư phải giao bản sao cho người mua khi ký hợp đồng mua bán.
Quy trình này là một quy trình thẩm định chặt chẽ giữa ngân hàng và chủ đầu tư, kết quả là một thỏa thuận cấp bảo lãnh chính thức. Trình tự này còn giúp người mua có căn cứ pháp lý ban đầu để kiểm chứng rằng dự án đã được ngân hàng thẩm định và chấp thuận bảo lãnh ở cấp độ dự án, trước khi tiến tới bảo lãnh cho từng giao dịch cụ thể.
Thời hạn hiệu lực và điều kiện thu tiền của chủ đầu tư quy định ra sao?
Căn cứ tại điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về thời hạn hiệu lực như sau:
5. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh:
a) Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này. Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;
Theo quy định trên thì Thư bảo lãnh phải có hiệu lực kể từ khi phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải giao nhà theo cam kết. Nếu chủ đầu tư và ngân hàng chấm dứt thỏa thuận bảo lãnh trước hạn, các thư bảo lãnh đã cấp cho khách hàng trước đó vẫn có giá trị cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt. Bên cạnh đó điều kiện thu tiền của chủ đầu tư được quy định tại khoản 6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rằng:
6. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
Như vậy, trong trường hợp Ngân hàng đồng ý chấp thuận sẽ cấp thư bảo lãnh cho bên mua và cam kết hoàn trả 100 % số tiền ứng trước và các khoản khác (nếu có) nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo điểm c khoản 3 Điều 22 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 31/12/2024. Ngoài ra, nhà đầu tư (người mua) có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh, tuy nhiên phải thể hiện bằng văn bản trong hợp đồng mua bán nhà (khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc
>>> Xem thêm: NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC CÓ ĐƯỢC QUYẾT ĐỊNH CHO VAY ĐẶC BIỆT VỚI LÃI SUẤT 0% TỪ NGÀY 15/10/2025 KHÔNG?
>>> Xem thêm: NHÀ Ở LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG NHƯNG CHỈ CÓ CHỒNG KÝ TÊN TRÊN HỢP ĐỒNG MUA BÁN THÌ CÓ VÔ HIỆU KHÔNG?
Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề: “NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM CẦN TẬP TRUNG CHO VAY VỐN TÍN DỤNG CÁC LOẠI NHÀ Ở NÀO ĐỂ KIỂM SOÁT DÒNG VỐN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường Xóm Chiếu, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
