Hiện nay, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến, đặc biệt đối với các giao dịch cũ hoặc nhà đất chưa đủ điều kiện pháp lý để công chứng, chứng thực. Sau khi nhận chuyển nhượng và sinh sống ổn định, nhiều người đặt ra câu hỏi: Nhà đất mua bán bằng giấy viết tay có được đăng ký thường trú hay không? Đây không chỉ là vấn đề dân sinh mà còn liên quan trực tiếp đến tính hợp pháp của chỗ ở và quyền cư trú của công dân.
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:
.png)
Điều kiện, hồ sơ để công dân được đăng ký thường trú là gì?
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 20 Luật Cư trú 2020 quy định về điều kiện đăng ký thường trú như sau:
Điều 20. Điều kiện đăng ký thường trú
1. Công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình thì được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó.
Theo quy định trên, điều kiện để công dân được đăng ký thường trú là phải có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình. Chỗ ở hợp pháp được hiểu là nơi để sinh sống, thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của công dân, bao gồm nhà ở, tàu, thuyền, phương tiện di chuyển khác hoặc các loại chỗ ở khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Luật Cư trú 2020, hồ sơ đăng ký thường trú đối với người có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình mà đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó gồm có giấy tờ sau:
- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú;
- Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc sở hữu chỗ ở hợp pháp.
Giấy viết tay có được coi là tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú không?
Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 62/2021/NĐ-CP quy định về giấy tờ, tài liệu, chứng minh chỗ ở hợp pháp gồm các giấy tờ sau đây:
- Giấy tờ, tài liệu chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp (trong đó có thông tin về nhà ở);
- Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp công trình phải cấp giấy phép xây dựng và đã xây dựng xong);
- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;
- Giấy tờ về mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở;
Như vậy, các loại giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú, tạm trú gồm nhiều loại khác nhau, trong đó nhiều loại giấy tờ không được kể tên cụ thể mà phải xem trong pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng. Tuy nhiên, không có loại giấy tờ nào chứng minh chỗ ở hợp pháp là giấy tờ mua bán bằng giấy viết tay. Do đó, nếu chỉ có giấy viết tay, người dân không thể trực tiếp dùng nó để làm thủ tục đăng ký thường trú theo diện chủ sở hữu.
.png)
Những trường hợp nào nhà đất giấy tay được công nhận có giá trị pháp lý?
Để được đăng ký thường trú, người mua phải thực hiện thủ tục hợp thức hóa giao dịch để được cấp Giấy chứng nhận hoặc xác lập quyền sở hữu. Căn cứ theo quy định tại Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 154/2024/NĐ-CP, nhà đất mua bán bằng giấy viết tay (không công chứng, chứng thực) vẫn được công nhận giá trị pháp lý để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc đăng ký cư trú trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/8/2024 (đối với đất không có giấy tờ)
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất như sau:
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
Trường hợp 2: Chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/8/2024 (đối với đất có giấy tờ)
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:
- Nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền. Lưu ý: Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
- Trường hợp 3: Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất từ ngày 01/8/2024 đến nay
Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023, điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng hoặc chứng thực sẽ không có hiệu lực do vi phạm về hình thức hợp đồng. Đồng nghĩa khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ không được đăng ký thường trú tại nhà đất đó, trừ khi đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.
- Một bên hoặc các bên yêu cầu Tòa án và Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
- Đã đăng ký biến động (đăng ký sang tên) và được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, quy định mới tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP giúp việc mua bán giấy viết tay trong các giai đoạn trên không bị vô hiệu về hình thức, tạo điều kiện tối đa cho người dân hợp thức hóa quyền sở hữu và quyền cư trú trong thời gian ngắn.
Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc
>>> Xem thêm: 04 điều kiện đối với Chủ đầu tư khi chuyển nhượng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với doanh nghiệp không lập hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản thành văn bản được quy định như thế nào?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường Xóm Chiếu, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
