Tranh chấp đất đai là gì? Vì sao phải hiểu rõ về tranh chấp đất đai?

Trên thực tế, không ít người rơi vào vòng xoáy kiện tụng kéo dài, mất mát tài sản, thậm chí ảnh hưởng nghiêm trọng đến quan hệ gia đình, làng xóm chỉ vì không hiểu rõ thế nào là tranh chấp đất đai và không nhận diện đúng bản chất pháp lý của tranh chấp. Do đó, việc làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và lý giải vì sao cần hiểu rõ vấn đề này là hết sức cần thiết.

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:

Tranh chấp đất đai là gì ?

Dựa trên các dữ liệu pháp lý mới nhất, Luật Đất đai 2024 đã kế thừa và hoàn thiện định nghĩa về tranh chấp đất đai. Cụ thể, tại Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về tranh chấp đất đai như sau:

47. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo quy định trên thì tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng, cụ thể rằng tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai. Trường hợp với phạm vi rộng như vậy sẽ rất khó trong việc áp dụng pháp luật, nhất là khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

Thực tế cho thấy, các trường hợp tranh chấp đất đai thường gặp hiện nay như sau:

- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất: xác định ranh giới giữa các thửa đất, các vấn đề pháp lý phát sinh có liên quan đến quyền sử dụng đất như thừa kế, ly hôn, tặng cho,

- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong các hợp đồng dân sự: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất,…

Trường hợp với phạm vi rộng như vậy sẽ rất khó trong việc áp dụng pháp luật, nhất là khi khởi kiện tranh chấp đất đai. Do đó, cần xác định tranh chấp đất đai với phạm vi hẹp và cụ thể hơn. Cụ thể tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định như sau: 

- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

 Vì sao phải hiểu rõ về tranh chấp đất đai?

Giúp người dân biết rõ thủ tục khi giải quyết tranh chấp:

- Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP và thực tiễn áp dụng Luật đất đai thì đối với loại tranh chấp nhằm xác định "ai là người có quyền sử dụng đất" ( ví dụ như: tranh chấp ranh giới, lấn chiếm), các bên bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện ra Tòa án.

- Những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất (tranh chấp liên quan đến đất đai) thì sẽ được khởi kiện luôn tại Tòa án:

• Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.

Khi cấp Sổ đỏ và từ chối hồ sơ do tranh chấp:

Đối với lý do từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp Sổ đỏ thì theo quy định tại khoản 11 Điều 11 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có quyền từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận khi cơ quan này nhận được văn bản từ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, liên quan đến việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất thì cơ quan tiếp nhận có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Quy định này có tác động cụ thể tới những đối tượng tranh chấp đất đai cụ thể như sau:

- Đối với người đề nghị cấp Giấy chứng nhận: Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp sau:

e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

Như vậy, đối với người đề nghị cấp Giấy chứng nhận cần hiểu rõ trường hợp đất đang có tranh chấp thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

- Đối với người muốn ngăn chặn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Để cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ từ chối hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận, thửa đất đó phải được xác định là "đất đang có tranh chấp". Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2014 thì đất đang có tranh chấp là thửa đất mà tranh chấp đó đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền thụ lý và giải quyết. Vì vậy, chỉ việc gửi đơn "đề nghị không cấp sổ" đơn thuần thường không đủ căn cứ pháp lý để cơ quan chức năng dừng thủ tục. Người muốn ngăn chặn phải thực hiện việc gửi đơn khởi kiện cho Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau khi hòa giải không thành tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Có thể lựa chọn hình thức giải quyết không phải kiện: Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, tùy vào tình trạng pháp lý của giấy tờ đất đai, đương sự có quyền lựa chọn các hình thức giải quyết sau:

Trường hợp 1: Đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì đương sự được quyền lựa chọn một trong hai hình thức:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy theo chủ thể tranh chấp).
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp 2: Đương sự đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2013 thì Tòa án có thẩm quyền sẽ giải quyết đối với trường hợp trên.

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: MUA BÁN “SUẤT” NHÀ Ở XÃ HỘI: VÌ SAO PHÁP LUẬT XEM LÀ HÀNH VI TRÁI LUẬT?

>>> Xem thêm: MỘT QUYẾT ĐỊNH SAI TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CÓ THỂ KHIẾN BẠN MẤT TRẮNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI LÀ GÌ? VÌ SAO PHẢI HIỂU RÕ VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường Xóm Chiếu, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com