Vừa qua Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ 01/01/2026, cùng với hướng dẫn triển khai của Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, đối với các hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nội dung không còn được ghi trực tiếp lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là Sổ đỏ/Sổ hồng) như trước đây, mà sẽ được quản lý và cập nhật trên hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:
Không ghi thông tin đất đang bị thế chấp vào sổ đỏ từ năm 2026? Quy định cụ thể như thế nào?
.png)
Kể từ ngày 01/01/2026, khi người dân thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, cơ quan chức năng sẽ không thực hiện xác nhận trực tiếp nội dung này lên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng), thay vào đó toàn bộ thông tin về việc thế chấp sẽ được cập nhật đồng bộ vào hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Cụ thể, theo điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định như sau:
Điều 11. Quy định về thực hiện quyền, chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai
2. Một số quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
…
b) Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp;
Theo đó trong trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai 2024 thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp. Cụ thể tại khoản 1 Điều 133 của Luật đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 133. Đăng ký biến động
1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
…
p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Đồng thời, ngày 05/01/2026, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước đã có Công văn 02/CĐK&BTNN-QLĐKBPBĐ năm 2026, theo đó, Bộ Tư pháp đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố thực hiện một số nội dung về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:
“ Không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà thực hiện cập nhật nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai. Trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc có yêu cầu xóa đăng ký thế chấp mà nội dung đăng ký thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cập nhật nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời thực hiện xác nhận nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận”.
Như vậy, một thay đổi mang mới sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất sẽ không còn được ghi nhận trực tiếp trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) như thông lệ hàng chục năm qua.
.png)
Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) đã ghi nội dung thế chấp trước năm 2026, quy trình xóa đăng ký thế chấp được thực hiện như thế nào?
Trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc có yêu cầu xóa đăng ký thế chấp mà nội dung đăng ký thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:
- Cập nhật nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đa
- Xác nhận nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận.
Hiện nay, Bộ Tư pháp đang chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Nghị định số 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm để đảm bảo sự đồng bộ với quy định nêu trên của Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 99/2022, đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan có thẩm quyền ghi, cập nhật thông tin vào sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác. Điều 25 nghị định này cũng quy định văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền đăng ký, thay đổi hoặc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu; đồng thời thực hiện cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận.
Dịch vụ Luật sư Dân sự của Luật Trường Minh Ngọc
>>> Xem thêm: CÁC CÁCH THỨC CÁ NHÂN NỘP HỒ SƠ, NHẬN KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT THỦ TỤC HÀNH CHÍNH QUA BỘ PHẬN MỘT CỬA?
>>> Xem thêm: SỔ ĐỎ CHỈ ĐỨNG TÊN MỘT NGƯỜI - TIỀN MUA LÀ CỦA CẢ HAI VỢ CHỒNG, THÌ ĐẤT THUỘC AI?
Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề "TỪ NĂM 2026, QUY ĐỊNH MỚI BỎ XÁC NHẬN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP SẼ KHÔNG GHI TRỰC TIẾP TRÊN SỔ ĐỎ NHƯ THẾ NÀO?". Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường Xóm Chiếu, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
