Có được cầm cố quyền sử dụng đất không?

Cầm cố tài sản là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thông dụng và phổ biến được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:

Cầm cố tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015

Theo quy định tại Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 thì hiệu lực của hợp đồng cầm cố tài sản được xác định từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố, trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Cầm cố tài sản chấm dứt trong các trường hợp:

• Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt
• Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác
•  Tài sản cầm cố đã được xử lý
• Theo thỏa thuận của các bên.

Khi việc cầm cố tài sản chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 315 BLDS 2015 (nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác) hoặc theo thỏa thuận của các bên thì tài sản cầm cố, giấy tờ liên quan đến tài sản cầm cố được trả lại cho bên cầm cố. Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản cầm cố cũng được trả lại cho bên cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy định của pháp luật về cầm cố quyền sử dụng đất

Trong quan hệ dân sự, cầm cố đất hay cầm cố quyền sử dụng đất đã có từ rất lâu với những tên gọi khác nhau như: cầm cố đất, cố đất, thục đất, cầm cố quyền sử dụng đất

Tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”.

Tuy Luật đất đai 2024 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhưng cũng không có quy định cấm cầm cố quyền sử dụng đất.

 Tại Bộ luật dân sự 2015, bên cạnh quy định cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, BLDS 2015 còn quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Như vậy, BLDS 2015 đã ghi nhận rõ ràng khả năng cầm cố bất động sản nếu luật cho phép.

Theo quy định của BLDS 2015 thì bất động sản bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Và BLDS 2015 cũng quy định đất đai là một trong những tài sản công thuộc sở hữu toàn dân (Điều 197); Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là đại diện, thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân; Chính phủ thống nhất quản lý và bảo đảm sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và tiết kiệm tài sản thuộc sở hữu toàn dân (Điều 198). Vì vậy, cũng có ý kiến băn khoăn là Điều 309 BLDS 2015 đưa ra định nghĩa về cầm cố tài sản trong đó có nội dung bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố, nếu vậy quyền sử dụng đất sẽ không được cầm cố.

Về vấn đề này, chúng tôi cho rằng:

• Với quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” và Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Mặc dù BLDS 2015 không quy định quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định cho thấy quyền sử dụng đất là bất động sản.
•  Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định trong BLDS 2015 là các bên tham gia quan hệ xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.
• Vì quyền sử dụng đất được luật thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản nên quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể có quyền sử dụng đất đó. Đây là quyền tài sản đặc biệt do quan điểm của Nhà nước coi đất là loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, tài nguyên khan hiếm, phân bổ hạn điền cho phù hợp với số dân, tránh đầu cơ tích tụ đất.

Vì vậy chúng tôi cho rằng, với quy định hiện nay của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2024 thì hoàn toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Bởi lẽ, BLDS 2015 cho phép cầm cố bất động sản, Luật Đất đai 2024 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất “được” thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (khoản 1 Điều 167) mà không có quy định hạn chế quyền của người sử dụng.

Do đó, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015.

Dịch vụ Luật sư tư vấn, Luật sư tranh tụng của Luật Trường Minh Ngọc  

>>> Xem thêm: Thế chấp và các vấn đề pháp lý liên quan

>>> Xem thêm: Cầm cố tài sản và các vấn đề pháp lý liên quan đến cầm cố tài sản

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Có được cầm cố quyền sử dụng đất không?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com