Hiện nay, cụm từ công chứng vi bằng xuất hiện nhiều trong các bài đăng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, gọi ngắn gọn là mua bán nhà đất. Đây được xem là một chiêu trò đánh tráo khái niệm của các cò đất, cò nhà khiến người mua hiểu sai về tính hợp pháp của nhà đất mà mình dự định mua. Không ít trường hợp khách hàng hiểu sai về cụm từ công chứng vi bằng, bị mất tiền oan đã tìm đến nhờ Luật sư của chúng tôi để được tư vấn. Vậy chúng ta cần có cách hiểu đúng như thế nào về cụm từ này?
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:
1. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở
Hình thức của giao dịch dân sự/ hợp đồng không phải là yếu tố để xem xét hiệu lực của tất cả các giao dịch dân sự/ hợp đồng mà chỉ có một vài giao dịch dân sự/ hợp đồng bắt buộc phải tuân theo hình thức luật định. Vấn đề này được Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định” (Khoản 2 Điều 117)
và
“Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó” (Khoản 2 Điều 119).
Đối với các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, pháp luật có quy định về hình thức hợp đồng như sau:
Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này)
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định: Trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này (Khoản 2 quy định đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu)
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Như vậy, trừ một số trường hợp pháp luật quy định khác thì các giao dịch dân sự liên quan đến QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, nhà ở đều phải bằng hình thức văn bản có công chứng, chứng thực.
2. Công chứng, chứng thực gì?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2018 thì: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể khái niệm chứng thực là gì, tuy nhiên thông qua các quy định của pháp luật tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP và Thông tư 01/2020/TT-BTP Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, chúng ta có thể hiểu chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận cho các yêu cầu, giao dịch dân sự của người có yêu cầu chứng thực, qua đó đảm bảo tính chính xác, hợp lệ, hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, nội dung giao dịch, và giao dịch.
Điều 3 Nghị định Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về giá trị của pháp lý của văn bản chứng thực: Hợp đồng, giao dịch được chứng thực theo quy định của Nghị định này có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.
3. Vậy vi bằng là gì, pháp lý ra sao?
Căn cứ Nghị định 08/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì: Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Cũng tại Nghị định này, khoản 2, khoản 3 Điều 36 nêu rõ về giá trị pháp lý của Vi bằng:
+ Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực, văn bản hành chính khác.
+ Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiệ giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Theo đó, có thể hiểu vi bằng chỉ là một bằng chứng bằng văn bản, chứng nhận của văn phòng Thừa phát lại chứng kiến hoạt động giao dịch nhà đất giữa các bên. Ngoài giá trị đó ra thì vi bằng và văn phòng Thừa phát lại không đủ chức năng pháp ký để chứng nhận cho tính xác thực của văn bản, giấy tờ trong giao dịch. Như vậy, cụm từ công chứng vi bằng không có giá trị chứng minh các văn bản, giấy tờ trong giao dịch nhà đất đã được công chứng, chứng thực hợp pháp
Trên đây là toàn bộ bài viết của chúng tôi để giúp Quý Khách hàng hiểu đúng cụm từ công chứng vi bằng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ với Luật Trường Minh Ngọc:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com hoặc nguyencanhtruong37@ gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
