Việc nhiều dự án chung cư mặc dù đã được bàn giao nhưng vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ hồng) là một vấn đề không mới, nhưng kéo dài dai dẳng. Nhiều cư dân bế tắc, chán nản vì đã phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để mua chung cư, cùng với những lời hứa hẹn của Chủ đầu tư về việc “Sổ hồng trao tay” nhưng cuối cùng “đợi mòi mỏi” vẫn chưa thấy Sổ hồng đâu.
Vậy, do đâu mà Sổ hồng chung cư không được cấp, hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này thông qua bài viết dưới đây:
1. Trách nhiệm bàn giao sổ hồng của Chủ đầu tư dự án:
Theo Khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 thì một trong những trách nhiệm của Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”. Tuy nhiên trên thực tế về mua bán căn hộ chung cư, nhiều trường hợp Chủ đầu tư sau khi đã bàn giao căn hộ nhưng mãi vẫn không giao Sổ hồng cho người mua. Sau khi bị khiếu nại, thì Chủ đầu tư vẫn chỉ hứa hẹn là đang chờ cấp và phải chờ đợi không biết đến bao giờ.
.png)
2. Một số nguyên nhân phổ biến dẫn đến việc không được cấp Sổ hồng cho chung cư:
Việc xây dựng trái quy định của pháp luật
Căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc xây dựng nhà ở thương mại:
Theo Khoản 3 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm phải: Xây dựng nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án được giao xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt.
Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định việc Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng là một trong các hành vi bị nghiêm cấm (Khoản 4 Điều 12)
Theo Khoản 2 Điều 151 Luật đất đai năm 2024 có quy định một số trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật hay đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
Có thể thấy, nếu trong quá trình xây dựng mà Chủ đầu tư có những sai phạm nêu trên là một nguyên nhân không được cấp Sổ hồng.
Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Sổ hồng nên không đủ hồ sơ để xin cấp
Đây là một nguyên nhân khá phổ biến trong việc không được cấp Sổ hồng. Kinh phí để thực hiện một dự án xây dựng nhà ở thương mại là không hề nhỏ và việc Chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn là điều bình thường và được pháp luật cho phép (Điều 183 Luật Nhà ở 2023). Tuy nhiên, để được mở bán các căn hộ đang được thế chấp này, Chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Cụ thể, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp khoản vay hoặc có văn bản xin phép và được ngân hàng chấp thuận cho bán bằng văn bản.
Trên thực tế, nhiều Chủ đầu tư đã không thực hiện đúng quy định này, vẫn mở bán khi chưa giải chấp hoặc chưa được sự chấp thuận của Ngân hàng. Vì thế khi mở bán và bàn giao xong thì Chủ đầu tư không có các hồ sơ pháp lý để nộp hồ sơ xin cấp Sổ hồng.
Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi làm thủ tục xin cấp
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 135 Luật đất đai năm 2024 thì Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trừ những trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại không thuộc các trường hợp miễn trừ như trên nên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi làm hồ sơ xin cấp sổ hổng. Một số nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư có thể kể đến là: Tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…
Do đó, mặc dù Chủ đầu tư có nộp hồ sơ xin cấp Sổ hồng nhưng nếu Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra thấy chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì vẫn chưa được cấp Sổ hồng.
Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt
Hoàn công là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhằm xác nhận việc Chủ đầu tư đã thực hiện xong công trình xây dựng và công trình đã được nghiệm thu. Trong bộ hồ sơ hoàn công, bản vẽ thiết kế là một trong những giấy tờ quan trọng, do đó, trường hợp Cơ quan nhà nước kiểm tra thấy Chủ đầu tư xây dựng không đúng với bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt thì không thực hiện được thủ tục hoàn công dự án.
Hoàn công cũng là một trong những điều kiện để được cấp Sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.
Do đó, việc chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt cũng là một trong những nguyên nhân Chủ đầu tư không được cấp Sổ hồng.
Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận
Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”.
Tuy nhiên, trên thực tế mặc dù đã đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Sổ hồng nhưng nhiều Chủ đầu tư vẫn nộp hồ sơ không đúng thời hạn trên. Nguyên nhân chủ yếu là Chủ đầu tư e ngại sự phức tạp khi làm hồ sơ xin cấp Sổ hồng cho một lượng lớn hộ dân vì hồ sơ xin cấp Sổ hồng gồm nhiều văn bản và chi phí xin cấp sổ cho nhiều hộ dân là khá lớn.
Trên đây là bài viết của chúng tôi về các lý do không được cấp Sổ hồng cho chung cư. Bài viết chỉ mang tính khái quát, nhằm mục đích tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
